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近日，广州市规划和自然资源局公示公布了《申请调整沥滘村“城中村”改造项目规划条件的复函》，自此被誉为海珠区第一大村的沥滘村旧改再次有了新进度。进入正题前，克而瑞先为大家回顾下，沥滘村旧改的背景：
以下内容来源《克而瑞广州旧改监测专题》
沥滘村2001年列入广州首批“城中村”试点之一，目前已纳入了广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）；2011年率先确认签约合作企业为珠光集团，2014年9月拆补方案公布，时隔四年，于2018年5月拆补方案表决通过；2019年海珠创新湾（沥滘片区）策划方案落地，2019年8月启动拆迁及回迁建设工作；2020年2月分区分期实施方案，同年6月沥滘村举行城市更新一期签约仪式，首期安置房早已动工建设；2021年6月，沥滘片区控规调整，新增优质中学；2021年8月，从签约中心的展厅观察到，整村累计收集资料达84%，完成协议签约已达65%；对此，克而瑞广佛区域研究部推算开发周期预估9年，商品住宅的推售约在2023年前后开始陆续入市！据克而瑞统计到，沥滘村旧改更新改造用地面积约151.4万㎡，规划建筑总面积约436.3万平方米，其中复建房总量213.58万平，融资地块总量222.69万平；是海珠区目前公开的改造面积最大的城中村。（融资住宅面积118.46万平方米，融资商业面积104.23万平方米）值得一提的是，沥滘村亦是广州市中心区域中最大的城中村，有沥滘、新鱼、大沙、芒滘四个自然村，19个生产社，面积之大相当于15个猎德村！本次公布的复函中，总计涵盖了一期项目中十六批地块，小编观察到其中八个批次涉及住宅用地，统计到一期项目涉住宅用地的计容总建面为938512平方米，即93.85万平方米；
除了居住小区的建设，旧村的城市更新也十分重视基础配建以及公共设施的建设；其中，包含了30班幼儿园、24班小学、60班示范性高中，以及大体量的商务商业用地和公园绿地，同时将搭建两个公交首末站，解决沥滘村未来居民的交通出行问题；也规划设置有肉菜市场、社区卫生站、综合医院一处、垃圾收集站、两个家庭综合服务中心以及两个居民健身场所等等；未来沥滘村的更新迭代，说不定能够成为匹敌猎德村的又一成功案例。由于在新能源汽车、电动汽车产业的发展下，越来越多居民选择了电动汽车；而政府批复新的设计方案也考虑了这一点，附件中要求：新建住宅小区配建停车位必须 100%建设充电设施或预留建设安装条件；新建的商业服务业建筑、旅游景区、交通枢纽、公共停车场等场所，按不低于停车位总数 30%比例建设快速充电桩。文件中清晰标注建筑工程中的建筑间距、建筑退让和停车配建等须按照《广州市建设项目停车配建指标规定》执行；用地范围内代征的城市道路、绿地需由建设单位统一实施后，无偿移交政府相关主管部门管理；同时，标注了涉及80米以上住宅建筑的应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。从坐标位置看，沥滘村位于广州市新城市中轴线南段的滨水区，毗邻海珠湖和珠江后航道，地理优势强！由广州住建局在今年1月份公布2020年广州城市更新成绩单得知，全村范围住宅房屋签约工作，目前已完成住宅房屋签约2988栋，签约率59%。一步一步稳稳当当地迈进，亦看出了海珠区政府和市政府对沥滘村旧改的重视。不仅如此，沥滘村的交通优势也十分“扛打”，靠近主干道南洲路，且毗邻洛溪大桥、新光快速和广州环城高速，未来项目规划路的建设也将一一落地，届时周边的交通压力能够得到一定舒缓；另外，项目范围内有3号线和广佛线换乘的沥滘地铁站，公共出行乘坐地铁十分便捷，更何况周边“两横三竖”5条地铁交错，另外3条是地铁2号线、8号线和18号线。
丰富的自然景观海珠湖、海珠实地公园以及位于珠江景观带重点区段的优势，使得沥滘村再加筹码。克而瑞数据显示，目前周边1km范围仅有四个二手住宅项目，时代廊桥、湖天景峰花园等二手房源的市场报价在4万元-5.4万元/平左右；即使搜索扩散至直径2km范围，也依旧无在售的一手楼盘，可见沥滘周边的新房市场已告急！（在售的仅有公寓项目）对比来看，目前海珠区在售的一手红盘项目，分别有中海观澜府（报价6万元/平）、南天名苑（报价8万元/平）以及越秀天悦江湾（报价13万元/平）；或许，同样地拥有一线临江资源的沥滘村旧改项目，未来售价也极具想象空间。
图片来源：CRIC湾区投策系统
克而瑞数据显示，截至10月底，海珠区一手新房库存仅余1920套，排名全市11区倒数第二，仅高于越秀区；另外，海珠区一手新房销售去化加快，目前去化周期低至8.8个月，去化周期仅低于爆热的黄埔区；
再来看，广义存量（口径为住宅用地未开工、开工未取证、取证未销售）：据克而瑞统计，截至10月底，海珠区一手住宅的广义存量面积为121.49万㎡，排名全市11区倒数第二！
而本次一期项目的93.85万平方米，称得上是天量供应；克而瑞数据显示，近五年内，海珠区的一手住宅供应面积在10-28万平方米之间，而成交面积更是不俗，基本都在20万平方米上下，供求比多数低于1；譬如，在今年1月-11月中旬，海珠区一手住宅合计供应25.67万平方米，成交27.82万平方米。四舍五入来说，沥滘村一期约等于四年的供应量，在这样的市场背景下，若沥滘村旧改体量能够入市，将能给海珠区补上些存量缺口！更多旧改资讯，可关注我司，或点击顶部的话题[旧改合集]，查询往期详细资料！文章来源：克而瑞广佛区域
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